Dispositif Jeanbrun : affecte-t-il locataires et propriétaires à Paris ?

Si vous préparez une installation à Paris en 2026, vous avez sans doute croisé le nom « Jeanbrun » dans la presse et vous vous demandez s'il change l'appartement que vous pouvez louer, ou celui que vous possédez. La réponse courte : tout dépend du côté du bail où vous vous trouvez.

Nommé d’après le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, ce dispositif constitue l’une des évolutions récentes les plus importantes de la fiscalité locative en France depuis la fin du programme Pinel. À Paris, où le marché du logement est particulièrement tendu, ses effets se font sentir de manière spécifique.

Ce guide explique ce qu'est le dispositif, comment fonctionne le mécanisme fiscal et qui peut réellement en bénéficier. Il répond ensuite à la question que la plupart des articles évitent : ce qu'il change concrètement pour les familles expatriées, les diplomates, les cadres dirigeants et les propriétaires internationaux, dans une ville où l'essentiel des locations de qualité est meublé.

The Jeanbrun scheme is a French tax depreciation framework, created by the 2026 Finance Act (Law no. 2026-103 of 19 February 2026), that rewards private landlords for renting out unfurnished homes at below-market rents for at least nine years. It took effect on 21 February 2026 and applies to purchases completed before 31 December 2028.

One scheme, several names

If you read French property news, you will see the same mechanism under different labels. They all refer to one thing:

• Statut du bailleur privé (private landlord status): the official name written into the Finance Act
• Dispositif Jeanbrun or loi Jeanbrun: the everyday name used by the press and professionals, after the minister who championed it
• Plan Relance Logement: the wider government housing plan, of which the tax scheme is one component

Knowing this saves real confusion when you compare French sources, or when your notaire and your bank use different terms for the same rules.

Why France created it in 2026

The context is a genuine supply crisis. Rental supply in France fell by roughly 15% in five years, and new construction dropped to historic lows after Pinel closed at the end of 2024. The government's official Relance Logement plan targets 400,000 new homes per year and 2 million by 2030, with around 50,000 units per year expected directly from this scheme. In short, the state is using tax policy to pull private savings back into long-term rentals.

Au lieu d'une réduction d'impôt forfaitaire, le dispositif Jeanbrun permet au bailleur de déduire chaque année une part de la valeur du bien de ses revenus locatifs, comme une entreprise amortit un équipement. C'est la rupture fondamentale avec le Pinel, qui fonctionnait par crédit d'impôt fixe.

L'amortissement expliqué simplement, avec un exemple parisien

La mécanique est plus simple qu'il n'y paraît :

• La base amortissable est fixée à 80 % du prix d'acquisition (la valeur du foncier, fixée à 20 %, est exclue)
• Le bailleur déduit 3,5 % à 5,5 % de cette base chaque année, selon le niveau de loyer pratiqué par rapport au marché
• Les déductions annuelles sont plafonnées à 8 000 € pour le loyer intermédiaire, 10 000 € pour le loyer social et 12 000 € pour le loyer très social
• Si les déductions créent un déficit, jusqu'à 10 700 € par an peuvent s'imputer sur le revenu global

Une précision utile : vous verrez parfois circuler un plafond de 21 400 €. Ce plafond doublé relève d'un régime distinct de rénovation énergétique pour les logements mal classés, en vigueur jusqu'à fin 2027. Il peut coexister avec un investissement Jeanbrun, mais le dispositif Jeanbrun lui-même ne double pas votre plafond de déficit.

L'engagement de 9 ans et le coût d'une rupture

L'avantage s'accompagne d'une condition ferme : le logement doit rester loué nu, en résidence principale du locataire, pendant neuf années continues, dans le respect des plafonds de loyer et de ressources. Rompez l'un de ces engagements et l'administration fiscale réintègre chaque euro d'amortissement déjà déduit dans votre revenu imposable de l'année de la rupture. Ce n'est pas une petite pénalité. C'est l'annulation complète de l'avantage, et c'est pourquoi le dispositif récompense la planification plus que l'enthousiasme.

Le dispositif s'applique uniquement aux appartements situés dans des immeubles collectifs, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, et loués nus en résidence principale du locataire. Tout le reste en est exclu.

1. Les biens éligibles : neuf et ancien rénové

Deux voies d'accès existent :

• Les appartements neufs en immeuble collectif d'habitation, partout en France, sans restriction de zonage
• Logements anciens : les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et le projet doit respecter les conditions applicables en matière de réhabilitation lourde.

La seconde voie est celle qui compte à Paris. La construction neuve intra-muros est rare : le scénario Jeanbrun réaliste dans la capitale, c'est un appartement haussmannien fatigué et une rénovation sérieuse. Avec une part importante du parc ancien des 10e, 11e, 18e et 19e arrondissements en mauvaise classe énergétique, c'est de cette voie que viendra l'offre éligible parisienne.

2. Les exclusions clés : meublé, biens déjà détenus, locataires familiaux

Trois exclusions reviennent constamment dans les échanges avec nos clients internationaux :

• Les locations meublées ne sont pas éligibles. Le dispositif couvre uniquement la location nue et il est incompatible avec le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel)
• Un bien que vous possédez déjà ne peut pas y entrer. Seules les acquisitions nouvelles dans la fenêtre 2026-2028 sont éligibles
• Impossible de louer à un proche. Les locataires du foyer fiscal du propriétaire, ou parents jusqu'au deuxième degré, sont exclus

Les non-résidents, en revanche, sont éligibles, et pour eux le calcul est souvent plus intéressant que pour les résidents français. Nous y revenons plus bas.

Pour la plupart des expatriés qui louent en meublé à Paris, la réponse honnête est : très peu de changements directs. Le dispositif va toutefois ajouter progressivement une nouvelle catégorie d'appartements nus à loyers plafonnés, et il vaut la peine de comprendre qui peut réellement y accéder.

Des loyers plafonnés, mais des plafonds de ressources que la plupart des cadres dépassent

Les appartements Jeanbrun parisiens se louent nettement sous le marché. La ville est classée en zone A bis, où le plafond intermédiaire s'établit juste sous les 20 € par mètre carré avant coefficients de surface. Comparez avec un marché parisien où le loyer meublé moyen atteignait 38,46 €/m² début 2026, et la décote saute aux yeux.

La contrepartie se trouve côté locataire. Pour louer un logement Jeanbrun, le revenu fiscal de référence du foyer doit rester sous des plafonds officiels fixés par zone et composition familiale. En pratique :

• Les cadres dirigeants, diplomates en package complet et professions très rémunérées dépasseront généralement les plafonds
• Une famille qui s'installe avec un seul salaire, ou un entrepreneur en année de démarrage, peut tout à fait y être éligible
• Les ressources sont appréciées à la signature du bail, sur la base du revenu fiscal de référence

Location nue uniquement : ce que cela implique pour les familles qui s'installent

Chaque appartement Jeanbrun est loué nu, en bail d'habitation de trois ans. Cela convient aux familles qui s'installent durablement à Paris, expédient leur mobilier et recherchent la stabilité autour de l'école. Cela convient beaucoup moins à la mission corporate ou diplomatique classique de deux à trois ans, où un logement meublé et une sortie souple comptent davantage. Si vous hésitez entre ces deux formules, notre guide sur les quatre types de baux en France vous explique leurs différences en matière de préavis, de dépôt de garantie et de protection du locataire.

Une couche parisienne supplémentaire : ces appartements n'échappent pas au dispositif général d'encadrement de la ville. Le bailleur doit respecter à la fois le plafond Jeanbrun et les plafonds de l'encadrement des loyers à Paris, le plus bas des deux s'appliquant. Pour les locataires, ce double plafond est une discrète bonne nouvelle.

Pour les propriétaires, le dispositif Jeanbrun est un véritable choix stratégique. Neuf ans d'amortissement fiscal sur une acquisition nouvelle, en échange d'une sortie du marché meublé premium sur lequel s'appuient la plupart des propriétaires internationaux à Paris.

L'arbitrage : loyer nu plafonné ou premium du meublé

Les chiffres posent clairement la décision. Une location meublée parisienne se louait en moyenne 38,46 €/m² au premier trimestre 2026, avec plus de 8 candidats par bien. Une location Jeanbrun dans la même ville est plafonnée juste sous les 20 €/m² pour le niveau intermédiaire. L'amortissement doit travailler dur pour combler cet écart, et pour de nombreux profils il n'y parviendra pas :

• Si vous possédez déjà votre appartement, la question se règle d'elle-même : les biens déjà détenus ne sont pas éligibles
• Si vos locataires sont corporate ou diplomatiques et paient le premium du meublé, conserver cette stratégie l'emporte généralement
• Si vous pourriez vendre ou réoccuper le bien sous neuf ans, le risque de réintégration fiscale plaide contre l'option

Quand le dispositif Jeanbrun a du sens pour les propriétaires non-résidents et expatriés

Le dispositif récompense un profil précis : un acquéreur qui achète un appartement neuf ou lourdement rénové dans la fenêtre 2026-2028, à l'aise avec une détention de neuf ans ou plus, et fortement imposé.

Les non-résidents s'y retrouvent étonnamment bien. Leurs revenus locatifs français sont imposés à un taux minimum de 20 %, plus les prélèvements sociaux de 17,2 % (ramenés à 7,5 % pour les résidents de l'EEE et de la Suisse). Parce que l'amortissement réduit la base imposable elle-même au lieu d'accorder un crédit, il agit dès le premier euro de loyer perçu.

Ces obligations ne se gèrent toutefois pas toutes seules depuis Londres ou New York : respect annuel des plafonds de loyer, vérification des revenus du locataire à chaque nouveau bail et conservation des documents pendant neuf ans. Notre guide sur la gestion à distance d’un bien parisien en tant que propriétaire résidant à l’étranger explique concrètement ce que cette charge de travail implique.

Avant de vous engager, prenez le temps de comparer les deux logiques fiscales en présence. Cette vidéo en français met face à face le régime meublé LMNP et le nouveau cadre Jeanbrun, exactement l'arbitrage décrit ci-dessus :

Si vous avez lu jusqu'ici, vous savez probablement de quel côté de la question Jeanbrun vous vous trouvez. La plupart des foyers expatriés continueront de louer sur le marché meublé que le dispositif laisse intact. La plupart des propriétaires conserveront leur stratégie meublée ou s'engageront dans un cadre long et exigeant. Dans les deux cas, l'étape suivante est pratique, et c'est celle que nous prenons en charge.

1. Pour les locataires : trouver le bon logement sur le marché qui vous est réellement ouvert

Puisque les plafonds de ressources écartent la plupart des professionnels internationaux des appartements Jeanbrun, la vraie compétition reste là où elle a toujours été : les logements meublés, avec plus de candidats que de clés. Notre service pour trouver un logement à Paris travaille ce marché pour vous : présélection de biens correspondant à votre cahier des charges, y compris des offres hors marché reçues en direct, dossier locatif structuré au format attendu par les propriétaires français, et solution de garant mise en place avant de candidater. Les familles peuvent caler la recherche sur le calendrier scolaire ; les clients encore à l'étranger décident grâce aux visites menées par nos agents avec compte rendu vidéo.

Les tarifs sont forfaitaires et publiés sur notre page tarifs : Accompagné à 1 190 € pour la phase de recherche et de candidature, Confié à 2 190 € lorsque vous souhaitez inclure l'installation, la coordination administrative et la remise des clés.

2. Pour les propriétaires : des mains sûres pour un engagement de neuf ans, ou une stratégie meublée

Quelle que soit la branche de l'arbitrage que vous choisissez, le travail qui suit est récurrent, pas ponctuel. Un cadre plafonné impose de maintenir chaque nouveau bail sous les plafonds et chaque dossier locataire documenté pendant neuf ans ; une stratégie meublée impose de trouver et de sélectionner les locataires corporate et expatriés qui en paient le premium. Notre équipe de gestion locative porte cette charge pour les propriétaires, y compris ceux basés à l'étranger : sélection des locataires, suivi des plafonds de loyer et tenue de la documentation de bail année après année.