Responsabilités du propriétaire en France : DPE, encadrement des loyers

Être propriétaire bailleur à Paris a toujours impliqué une charge administrative conséquente. Mais les règles ont évolué significativement en 2025 et 2026, et les propriétaires qui n'ont pas suivi ces changements s'exposent désormais à des risques concrets : pénalités pour non-conformité DPE, clauses réputées non écrites dans des baux qui ne respectent pas les dernières exigences, et litiges liés à des loyers fixés au-delà des plafonds légaux.

Le cadre locatif français suit une logique claire. La loi du 6 juillet 1989 pose les règles de base pour les baux d'habitation, tandis que des textes plus récents comme la loi Alur et la loi Climat et Résilience ont ajouté des obligations supplémentaires en matière de performance énergétique, d'encadrement des loyers et de protection des locataires.

Que vous possédiez un seul appartement dans le 8e arrondissement ou que vous gériez un patrimoine depuis l'étranger, ce guide détaille ce que la loi vous impose, où se situent les risques les plus sérieux en 2026, et comment le type de bail modifie vos obligations sur le terrain.

Le point de départ est simple : la loi française impose de louer un bien sûr, décent et exempt de risques sanitaires connus. Cette obligation de base découle directement de la loi du 6 juillet 1989, texte fondamental du droit locatif résidentiel en France, renforcé par une série de décrets définissant concrètement ce que "décent" signifie en pratique.

Les critères de décence portent sur la surface (minimum 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m), l'intégrité structurelle, l'accès à la lumière naturelle, un système de chauffage fonctionnel, la ventilation et les installations sanitaires. Un bien qui ne satisfait pas à l'une de ces conditions est légalement indécent et ne peut pas être proposé à la location.

À Paris, où une grande partie du parc immobilier date de l'ère haussmannienne ou d'avant, ces exigences ont plus de portée pratique que dans les constructions récentes. Murs humides, ventilation insuffisante et installations électriques vétustes sont fréquents dans les immeubles d'avant-guerre. La responsabilité du propriétaire est de corriger ces problèmes avant et pendant la durée du bail, et pas seulement à l'entrée dans les lieux.

La base : un logement habitable et sûr

Au-delà de l'état initial du bien, vos obligations s'étendent à l'entretien continu tout au long du bail. Cela signifie maintenir le logement en état d'usage pendant toute la durée de la location, et non seulement lors de la remise des clés. Si la chaudière tombe en panne ou qu'une fuite d'eau cause des dégâts non imputables à l'usage du locataire, l'obligation de réparation vous incombe en tant que bailleur.

La répartition des responsabilités d'entretien est fixée par le décret du 26 août 1987, qui liste les tâches courantes relevant du locataire et les travaux structurels ou mécaniques importants qui restent à la charge du propriétaire. Une canalisation bouchée par le locataire lui incombe. Un tuyau corrodé dans la paroi vous revient.

Mettre en location en conformité : les 5 étapes

La plupart des manquements à la conformité ne résultent pas d'une négligence délibérée, mais d'une préparation incomplète. Le processus allant de la décision de mettre en location jusqu'à la remise des clés suit une séquence définie, et en sauter ou inverser les étapes crée une exposition juridique réelle.

• Étape 1 - Constituer le dossier de diagnostics techniques (4 à 8 semaines avant la mise en annonce). Commandez le DDT (dossier de diagnostics techniques) complet auprès d'un diagnostiqueur certifié. La plupart des prestataires livrent l'ensemble du dossier en cinq à dix jours ouvrés, mais prévoyez un délai supplémentaire si l'immeuble est antérieur à 1949 (diagnostic CREP au plomb obligatoire) ou si les installations gaz et électriques nécessitent des contrôles séparés.
• Étape 2 - Vérifier la note DPE et l'éligibilité à la location (dès réception des diagnostics). Avant toute démarche, confirmez le résultat du DPE. Un bien classé G ne peut entrer dans aucun nouveau bail ni faire l'objet d'un renouvellement depuis janvier 2025. Si le bien est chauffé à l'électricité et que le DPE a été réalisé avant janvier 2026, envisagez de faire établir un nouveau diagnostic selon le facteur de conversion révisé (voir la section DPE ci-dessous) : la note peut s'améliorer sans aucuns travaux.
• Étape 3 - Vérifier le loyer au regard des valeurs de référence de l'encadrement des loyers (avant la mise en annonce). Utilisez le simulateur de la Ville de Paris (disponible sur paris.fr) pour identifier le loyer de référence majoré correspondant à votre zone, votre nombre de pièces, le type de bien et la période de construction. Fixez le loyer de base à ce plafond ou en dessous. Si vous estimez que le bien remplit les conditions d'un complément de loyer, vérifiez-les avec précision et prenez conseil auprès d'un professionnel : une contestation du locataire dans les trois mois suivant la signature exige une justification documentée.
• Étape 4 - Rédiger et vérifier le bail (1 à 2 semaines avant la signature). Le bail doit comporter en annexe le DDT complet, les valeurs de référence des loyers applicables, la mention de l'encadrement des loyers, et, pour les baux meublés, un inventaire du mobilier fourni. Pour les baux code civil, la rédaction revêt une importance d'autant plus grande que moins de clauses sont imposées par la loi.
• Étape 5 - Réaliser l'état des lieux d'entrée le jour de la remise des clés. L'état des lieux doit être établi et signé par les deux parties au moment de la remise des clés. C'est le document de référence auquel sera comparé l'état des lieux de sortie. Photographiez chaque pièce et chaque équipement dans un ordre horodaté. Un état des lieux d'entrée bien documenté constitue la principale protection du bailleur contre les litiges relatifs aux retenues sur le dépôt de garantie. Consultez notre guide sur l'état des lieux à Paris et la protection de la caution pour les bonnes pratiques de documentation à l'entrée et à la sortie.

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est la modification légale la plus déterminante pour les propriétaires parisiens ces dernières années. Dans le cadre de la loi Climat et Résilience de 2021, le gouvernement français a mis en place un calendrier progressif visant à retirer du marché locatif résidentiel les biens les moins performants sur le plan énergétique.

Depuis janvier 2025, tout bien classé DPE G nouvellement mis en location ou faisant l'objet d'un renouvellement de bail ne peut plus être proposé à la location. Les biens classés DPE F rejoindront cette interdiction en janvier 2028, et les biens DPE E en 2034.

Le calendrier progressif des interdictions DPE

Le calendrier actuellement en vigueur est le suivant :

• Août 2022 : interdiction de hausser le loyer à la relocation ou au renouvellement pour les biens classés G et F
• Janvier 2025 : les biens classés G ne peuvent entrer dans aucun nouveau bail résidentiel ni faire l'objet d'un renouvellement
• Janvier 2028 : les biens classés F rejoignent l'interdiction
• Janvier 2034 : les biens classés E sont inclus

À Paris, où le parc immobilier est largement composé d'immeubles haussmanniens construits avant 1946 avec des murs en pierre épais mais une isolation souvent insuffisante, la proportion de biens classés F ou G dépasse la moyenne nationale. Il ne s'agit pas d'une réglementation abstraite : elle retire effectivement des biens locatifs viables du marché et alourdit les coûts de rénovation pour les propriétaires qui souhaitent rester en conformité.

La réforme du calcul DPE de janvier 2026 - une opportunité à ne pas négliger

Le gouvernement français a également révisé la méthode de calcul du DPE, avec effet au 1er janvier 2026. L'arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel le 26 août 2025, aligne la méthode française sur la directive européenne 2023/1791 en modifiant le facteur de conversion énergie primaire de l'électricité, qui passe de 2,3 à 1,9. Cette mesure ne concerne que les logements à chauffage électrique : les coefficients pour le gaz et le fioul restent inchangés.

C'est un changement significatif pour les propriétaires parisiens. Selon la FAQ officielle du ministère de la Transition écologique, cette réforme devrait reclasser environ 850 000 logements à l'échelle nationale, les faisant sortir du statut F ou G, principalement des appartements à chauffage électrique, exactement le type de bien courant dans les copropriétés parisiennes.

La conséquence pratique : si votre bien est chauffé à l'électricité et que le DPE en vigueur a été réalisé avant janvier 2026, vous pouvez télécharger gratuitement une étiquette mise à jour sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) en saisissant le numéro de référence du DPE. Aucune nouvelle visite sur site n'est nécessaire. Pour les appartements classés F ou G à la limite des seuils, c'est le premier réflexe à avoir avant d'envisager des travaux.

Que faire si votre bien est classé F ou G

Si votre bien parisien conserve une note DPE F ou G après vérification avec le coefficient 2026, les options pratiques dépendent des installations existantes et de votre budget.

Pour un appartement parisien standard, une rénovation ciblée portant sur l'isolation, la ventilation et le système de chauffage peut représenter entre 700 et 950 euros par m² pour les immeubles anciens, selon une étude de l'opérateur de rénovation certifié Ithaque portant sur les passoires thermiques parisiennes. Pour un studio de 30 m², la remédiation ciblée se situe globalement entre 20 000 et 30 000 euros avant aides, mais ce chiffre peut varier sensiblement selon l'ampleur des travaux et les contraintes de la copropriété.

Des aides financières existent via MaPrimeRénov', les CEE (Certificats d'Economies d'Energie) et les programmes dédiés aux copropriétés de l'Anah. Pour les biens non meublés, les travaux de rénovation qualifiants peuvent également générer un déficit foncier, déductible du revenu global jusqu'à 21 400 euros par an pour les rénovations énergétiques éligibles. Ce plafond doublé, initialement prévu par la loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 (article 12, CGI art. 156 I-3°), a été confirmé et prorogé jusqu'en décembre 2027 par la loi de finances 2026, sous l'effet de l'approche de l'interdiction des biens classés F en 2028. Les conditions imposent que le bien passe d'une note DPE E, F ou G à au moins la classe D, et que le propriétaire maintienne un bail non meublé pendant une durée minimale de trois ans. Les travaux éligibles sont définis par la référence BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30.

Pour les implications fiscales détaillées de la rénovation énergétique, consultez notre guide sur la fiscalité des revenus locatifs à Paris pour les logements meublés et non meublés.

Perspective d'expert : L'un des leviers les plus sous-utilisés que nous observons est la combinaison du plafond de déficit foncier doublé avec une rénovation ciblée avant un renouvellement de bail. Les propriétaires qui agissent en 2026 ou 2027 peuvent mobiliser cet avantage fiscal pour financer partiellement les travaux - mais la fenêtre se ferme fin 2027, et l'interdiction des biens F entre en vigueur en janvier 2028. L'alignement des calendriers est exceptionnellement favorable.

Paris est soumis à l'encadrement des loyers, un dispositif de plafonnement réintroduit en 2019 et en vigueur au moins jusqu'en 2026. Il s'applique à tous les baux de résidence principale régis par la loi du 6 juillet 1989, qu'il s'agisse de locations meublées (bail meublé, durée minimale d'un an) ou non meublées (bail nu, durée minimale de trois ans).

Le système fonctionne à partir de loyers de référence, calculés par l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne) pour chaque zone, type de bien, nombre de pièces et période de construction. Votre loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer de référence médian augmenté de 20 %.

Fixer un loyer au-dessus de ce plafond est illégal et contestable par le locataire dans les trois mois suivant la signature. En cas de contestation fondée, vous pouvez être contraint de ramener le loyer au plafond légal de manière rétroactive et de rembourser les montants perçus en excès.

Il existe une exception étroite. Un complément de loyer est autorisé lorsque le bien présente des caractéristiques exceptionnelles vérifiables, telles qu'une terrasse privative panoramique de grande superficie ou des prestations intérieures véritablement rares, qui ne sont pas déjà intégrées dans le calcul de la zone. Les éléments standards, parquet, moulures haussmanniennes ou cuisine bien équipée, n'y donnent pas droit. Depuis août 2022, tout bien classé DPE F ou G est expressément exclu de la possibilité d'appliquer un complément de loyer.

Notre guide sur l'encadrement des loyers à Paris couvre le dispositif dans son intégralité, notamment l'utilisation du simulateur de la Ville de Paris pour vérifier les valeurs de référence avant de fixer votre loyer.

Le droit locatif français favorise systématiquement la stabilité du locataire. Connaître ce à quoi vos locataires ont droit n'est pas seulement une obligation légale : c'est aussi le meilleur moyen d'éviter les litiges qui conduisent à des procédures de conciliation ou à des procédures judiciaires.

Dépôt de garantie : plafonds et conditions

En vertu de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour les baux non meublés et à deux mois pour les baux meublés. Exiger davantage n'est pas permis.

Le dépôt doit être restitué dans un délai d'un mois après la remise des clés si aucun dégât n'est constaté, ou dans un délai de deux mois si des dégâts sont relevés à l'état des lieux de sortie. Dépasser ce délai expose le bailleur à une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Toute retenue sur le dépôt doit être justifiée par des devis ou des factures attestant du coût précis des réparations imputables au locataire. Les retenues pour vétusté, c'est-à-dire l'usure normale liée au temps et à l'usage ordinaire du logement, ne sont pas autorisées. Ce qui relève de la vétusté par opposition à la dégradation (dommages causés par un usage anormal) est défini par le barème publié dans l'arrêté du 31 mars 2016. Consultez notre guide sur l'état des lieux à Paris et la protection de la caution pour les bonnes pratiques de documentation à l'entrée et à la sortie.

Répartition des travaux et de l'entretien

La répartition des responsabilités d'entretien suit un principe constant : vous prenez en charge les travaux importants, le locataire assume l'entretien courant. En pratique :

• À la charge du bailleur : toiture, structure, systèmes de chauffage central, plomberie au-delà des petites réparations, fenêtres extérieures et gros électroménager fourni dans un bail meublé
• À la charge du locataire : petite plomberie (joints, rondelles de robinet), repeinture des murs usés par l'usage ordinaire, nettoyage général et appareils apportés par le locataire lui-même

Vous ne pouvez pas exiger du locataire qu'il réalise des travaux relevant de votre périmètre, et vous ne pouvez pas déduire du dépôt des coûts qui vous incombent. En cas de litige, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) offre une procédure gratuite et relativement rapide avant toute saisine du tribunal. L'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) propose également une information juridique gratuite à l'intention des bailleurs et des locataires sur leurs droits et obligations respectifs.

Tous les baux ne comportent pas le même poids réglementaire. La structure que vous choisissez influe sur vos obligations en matière d'encadrement des loyers, de plafond de dépôt, de délais de préavis et sur le degré de liberté contractuelle dont vous disposez pour négocier les conditions avec votre locataire.

Quel type de bail s'applique à votre situation ?

La bonne structure de bail dépend de l'identité du locataire et de l'usage prévu du bien. Trois critères déterminent la réponse :

• Le locataire est un particulier qui loue sa résidence principale : vous devez utiliser un bail d'habitation standard régi par la loi du 6 juillet 1989. L'encadrement des loyers s'applique. C'est le cadre par défaut pour la grande majorité des locations parisiennes et celui dans lequel les obligations de conformité sont les plus strictement encadrées.
• Le locataire a besoin d'un logement meublé temporaire pour raisons professionnelles (détachement, formation, apprentissage, stage de durée déterminée) : le bail mobilité peut s'appliquer, avec une durée comprise entre un et dix mois et sans dépôt de garantie autorisé.
• Le locataire est une entreprise, une association, une mission diplomatique, ou le bien est une résidence secondaire : un bail code civil s'applique. Le cadre réglementaire est différent et, s'agissant de l'encadrement des loyers en particulier, les règles dépendent de la date de signature du bail (voir ci-dessous).

Bail d'habitation standard sous la loi du 6 juillet 1989

C'est le régime par défaut pour la plupart des locations de résidence principale à Paris. La durée minimale est de trois ans pour les baux non meublés et d'un an pour les baux meublés. L'encadrement des loyers s'applique, les plafonds de dépôt s'appliquent, et les locataires bénéficient du renouvellement automatique et de protections fortes en matière de stabilité. C'est le cadre qui régit l'immense majorité des locations dans la capitale, et celui dans lequel les obligations de conformité sont les plus strictement contrôlées.

Bail mobilité

Le bail mobilité est un bail meublé à durée déterminée introduit par la loi Elan en 2018, destiné aux locataires en situation professionnelle temporaire tels que stagiaires, salariés en détachement ou apprentis. Sa durée est comprise entre un et dix mois, il ne peut pas être renouvelé avec le même locataire, et aucun dépôt de garantie n'est autorisé. L'encadrement des loyers s'applique. Le bailleur peut toutefois exiger une garantie Visale en lieu et place du dépôt.

Bail code civil, encadrement des loyers et une idée reçue fréquente

Le bail code civil (bail code civil) opère entièrement en dehors de la loi du 6 juillet 1989. Il est utilisé pour les résidences secondaires, les logements de fonction et les locations consenties à des personnes morales, entreprises, associations ou missions diplomatiques. C'est la structure standard pour les locations corporate et diplomatiques dans les arrondissements parisiens premium.

C'est ici qu'une idée reçue répandue doit être corrigée : il est souvent affirmé que les baux code civil sont toujours exempts de l'encadrement des loyers. C'est seulement partiellement vrai, et se tromper sur ce point peut vous exposer à une contestation du locataire après la signature. Pour les baux code civil conclus avant juillet 2019, l'encadrement des loyers ne s'applique pas et le loyer peut être fixé librement. Pour les baux code civil signés à partir de juillet 2019, l'encadrement des loyers parisien s'applique, qu'il s'agisse ou non d'un locataire personne morale. Un conseil juridique est vivement recommandé avant de rédiger tout bail code civil.

La conséquence pratique pour les bailleurs gérant un patrimoine mixte combinant différents types de baux : un locataire corporate sous bail code civil postérieur à 2019 est soumis aux mêmes plafonds de loyers de référence qu'un particulier sous bail loi de 1989. La structure du bail vous offre davantage de liberté contractuelle sur d'autres paramètres (durée, préavis, dépôt), mais pas sur le loyer de base.

Comment les trois leviers réglementaires s'articulent

Un point d'interaction non évident mérite d'être explicité : un bien classé DPE G loué via un bail code civil à un locataire corporate peut sembler offrir plus de souplesse qu'il n'en offre réellement.

L'interdiction liée au DPE est en vigueur depuis janvier 2025 et s'applique à tous les nouveaux baux ou renouvellements de baux résidentiels. Bien que les locations corporate soient généralement structurées en baux code civil, l'application de cette interdiction à ces situations doit être vérifiée auprès d'un juriste au regard de l'état actuel de l'interprétation juridique avant de procéder. Par ailleurs, MaPrimeRénov' pour la rénovation énergétique n'est accessible que pour les résidences principales : un bailleur dont le bien est loué via un bail code civil de résidence secondaire ne peut pas mobiliser cette aide spécifique pour financer des travaux.

Le bénéfice du déficit foncier, en revanche, est accessible pour les locations non meublées quelle que soit la structure du bail, sous réserve que le bien remplisse les conditions d'amélioration DPE requises. Ces distinctions sont déterminantes au moment de calculer le coût réel et le calendrier pour remettre un bien non conforme sur le marché.

Pour une vision d'ensemble de la manière dont chaque type de bail influe sur votre déclaration fiscale annuelle, notre guide sur la fiscalité des revenus locatifs à Paris détaille la classification des revenus pour chaque régime. Pour les propriétaires gérant leur bien à distance, notre service de gestion locative à Paris couvre la sélection des locataires, la conformité des baux et le suivi réglementaire continu.