Renouvellement de bail à Paris : le guide du propriétaire

La plupart des conseils aux propriétaires se concentrent sur le locataire qui veut partir. Celui qui reste, qui paie son loyer chaque mois sans incident, ne reçoit généralement aucune attention jusqu'à ce que quelque chose change.

Cette différence compte. Le renouvellement d'un bail à Paris touche plusieurs sujets à la fois : la loi du 6 juillet 1989, l'IRL, les règles liées au DPE qui peuvent geler un loyer indépendamment de l'inflation, et, pour les propriétaires accueillant des locataires internationaux ou d'entreprise, un bail Code civil qui ne suit aucune de ces règles.

Ce guide s'adresse aux propriétaires d'un appartement parisien sous bail résidentiel classique ou sous bail Code civil, en particulier ceux qui gèrent leur bien depuis l'étranger. Il détaille ce que la loi française impose au moment du renouvellement, comment aborder un locataire qu'il vaut mieux garder, ce qu'une révision de loyer peut ou ne peut pas inclure en 2026, et en quoi un bail Code civil change la donne. Il ne traite pas du bail mobilité, des baux étudiants, ni d'une fin de bail liée à une vente du bien ou à une reprise pour y habiter, qui suivent une procédure différente.

En France, le renouvellement du bail se fait par défaut dans la grande majorité des cas. Si aucune des deux parties n'agit avant l'échéance, le contrat se poursuit tel quel.

La reconduction tacite, et ce qu'elle signifie vraiment

La reconduction tacite, c'est-à-dire le renouvellement automatique du bail sans nouvelle signature, est la règle plutôt que l'exception. En vertu de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, un bail non meublé conclu avec un propriétaire particulier se renouvelle pour trois ans supplémentaires si personne ne donne congé (six ans si le bailleur est une société). Un bail meublé se renouvelle d'année en année selon la même logique.

Rien n'a besoin d'être signé. Le loyer, les charges et chaque clause restent strictement identiques, à l'exception d'une indexation déjà prévue dans le contrat.

Cette règle ne s'applique pas à tous les baux de la capitale, mais elle couvre la grande majorité des baux résidentiels classiques signés à Paris.

Les trois motifs légaux pour ne pas renouveler un bail

Un propriétaire ne peut pas refuser de renouveler un bail simplement parce qu'un autre locataire pourrait payer davantage. L'article 15 de la même loi n'autorise le non-renouvellement que pour trois motifs, chacun nécessitant un congé (un préavis formel de fin de bail) dans le délai légal :

• Le propriétaire souhaite vendre le bien.
• Le propriétaire ou un proche souhaite y habiter.
• Le locataire a gravement manqué à ses obligations, le plus souvent par des retards de paiement répétés.

Le délai de ce congé est de six mois avant l'échéance pour un bail non meublé, et de trois mois pour un bail meublé en vertu de l'article 25-8. En dehors de ces trois motifs et de ces délais, le bail se renouvelle automatiquement.

Un locataire qui paie à temps, qui prend soin de l'appartement et qui ne crée aucune friction vaut plus que ce que beaucoup de propriétaires imaginent, surtout une fois que le coût de la recherche d'un remplaçant est pris en compte.

Le coût réel d'une remise en location à Paris

Remettre un appartement en location n'est pas gratuit, et la facture revient en grande partie au propriétaire. Les honoraires d'agence facturés au locataire pour trouver un nouveau locataire sont plafonnés, mais ce plafond a augmenté pour la première fois depuis plus de dix ans. Depuis le 1er janvier 2026, le plafond des honoraires à la charge du locataire (visites, constitution du dossier, rédaction du bail) atteint 12,10 euros par mètre carré à Paris, zone de forte demande.

À ces honoraires s'ajoutent le temps pendant lequel l'appartement reste vacant, un nouvel état des lieux (le constat contradictoire de l'état du logement, réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire), et le travail de vérification du dossier d'un nouveau locataire à partir de zéro, une étape souvent sous-estimée lorsque le bien est géré depuis l'étranger. Rien ne garantit que le prochain locataire sera meilleur que celui déjà en place.

Ce que vous économisez réellement en gardant votre locataire

En mettant les deux options côte à côte, l'écart devient évident :

• Remettre en location un appartement de 50 mètres carrés représente jusqu'à 605 euros en honoraires d'agence seuls (50 fois 12,10 euros), plus le loyer perdu pendant la vacance, plus un nouvel état des lieux et une nouvelle vérification de dossier.
• Renouveler le bail du locataire actuel, dans le pire des cas, coûte au propriétaire la hausse IRL qu'il choisit de ne pas appliquer, soit environ 12 euros par mois pour un loyer de 1 200 euros.

Pas besoin, donc, de partir à la recherche de quelqu'un de nouveau. Bien souvent, la solution la plus économique consiste simplement à confirmer que le locataire actuel peut rester. Si trouver un garant avait été compliqué la première fois, notre guide pour trouver un garant à Paris rappelle utilement que la même difficulté se posera pour le prochain locataire aussi.

Si un locataire mérite de rester, la solution la plus simple consiste à lui envoyer une courte note écrite quelques mois avant la fin du bail, confirmant que le bail va se poursuivre.

Le bon moment pour envoyer la note de renouvellement

Comme la plupart des baux se renouvellent automatiquement, il n'existe techniquement aucun délai pour un propriétaire satisfait de la situation actuelle. Mais formaliser la chose par écrit évite la situation un peu gênante où le locataire pense devoir partir, simplement parce que personne ne lui a dit le contraire.

Si vous possédez un appartement meublé et que l'échéance d'un an approche, le moment du renouvellement est probablement plus proche qu'il ne paraît. Pour un bail meublé, un court e-mail ou courrier un à deux mois avant la date anniversaire fonctionne bien. Pour un bail non meublé sur son cycle de trois ans, la même approche s'applique, même si les enjeux, et toute proposition de révision de loyer, sont généralement plus importants.

Une structure simple pour la note de renouvellement

Une note de renouvellement n'a pas besoin d'être longue, mais elle est plus efficace lorsqu'elle suit un ordre clair. Couvrez ces points dans cet ordre :

• Confirmez que le bail va se poursuivre et que vous êtes satisfait de la location.
• Indiquez le loyer actuel, et le loyer proposé si quelque chose change.
• Expliquez comment le nouveau montant a été calculé, qu'il s'agisse de la formule IRL ou d'une comparaison de marché.
• Indiquez la date à partir de laquelle les nouvelles conditions prennent effet, le cas échéant.
• Mentionnez le classement DPE s'il a une incidence sur ce qui peut ou ne peut pas changer.
• Demandez un simple accusé de réception avant une date donnée, afin que chaque partie dispose d'un écrit.

Cette structure fonctionne aussi bien pour un e-mail d'un paragraphe que pour un courrier court, et elle donne au locataire tout ce dont il a besoin pour répondre sans aller-retours inutiles.

Ce qu'il faut inclure si une révision de loyer est proposée

Trois éléments distinguent une indexation courante d'une hausse pleinement justifiée, et cette différence change à la fois le délai de préavis et ce qui doit être prouvé.

• Une indexation classique basée sur l'IRL peut être appliquée au moment prévu par la clause de révision du bail, sans préavis particulier au-delà de ce que le contrat indique déjà.
• Une hausse fondée sur un loyer manifestement sous-évalué nécessite une proposition formelle envoyée au moins six mois avant la fin du bail, appuyée par au moins six références de loyers comparables (trois dans une zone tendue comme Paris).
• Dans tous les cas, la note doit indiquer le loyer actuel, le loyer proposé, la méthode de calcul utilisée, et la date à partir de laquelle le nouveau montant s'applique.

La plupart des hausses de loyer au renouvellement proviennent d'une seule source, l'IRL, et la marge qu'il autorise est plus faible que ce que beaucoup de propriétaires imaginent.

L'IRL (indice de référence des loyers), publié chaque trimestre par l'INSEE, donne le rythme de pratiquement toutes les révisions de loyer en France. Pour le deuxième trimestre 2025, l'IRL s'établissait à 146,68, soit une hausse annuelle de seulement 1,04 %. Appliquée à un loyer de 1 200 euros, cela représente environ 12 euros supplémentaires par mois, loin du type de hausse qui justifierait une conversation difficile.

La formule elle-même est simple. Le nouveau loyer est égal au loyer actuel multiplié par le nouvel IRL, divisé par l'IRL de référence indiqué dans le bail. Quel que soit le trimestre que le bail désigne comme référence, c'est celui-là qu'il faut utiliser, et la comparaison doit toujours porter sur le même trimestre d'une année sur l'autre.

Un détail piège plus de propriétaires qu'il ne devrait. Les logements classés F ou G au DPE ont leur loyer gelé depuis août 2022 : aucune augmentation n'est possible au renouvellement ou à la relocation, quel que soit le niveau de l'IRL. À Paris, l'encadrement des loyers, le dispositif qui fixe un loyer plafond par zone et par type de logement, s'applique aussi au renouvellement via le loyer de référence majoré (le plafond légal propre à chaque secteur), si bien qu'une hausse IRL correctement calculée ne peut pas faire dépasser ce plafond. Notre guide sur l'encadrement des loyers à Paris détaille comment ce plafond est fixé et où il a le plus d'impact.

Un dernier détail à connaître : une indexation manquée ne se reporte pas indéfiniment. En vertu de l'article 17-1, une révision jamais appliquée ne peut être réclamée rétroactivement que pour un an à compter de la date de la demande, et passé ce délai, elle est définitivement perdue.

Si un appartement est loué sous bail Code civil, presque aucune des règles précédentes ne s'applique de la même façon.

Un bail Code civil, utilisé pour les logements fournis par une entreprise, les affectations diplomatiques et les pied-à-terre dépassant environ 4 000 à 5 000 euros par mois, échappe entièrement à la loi du 6 juillet 1989. La durée, le préavis et les conditions de renouvellement sont ceux que les deux parties fixent par écrit, dans la limite de neuf ans au total.

Pour un bail Code civil à durée déterminée, le renouvellement fonctionne de deux façons :

• Le locataire quitte simplement le logement à l'échéance, sans préavis autre que celui prévu par le contrat.
• Les deux parties prévoient dès le départ une clause de renouvellement automatique, et le bail se poursuit sauf si l'une des parties s'y oppose.

Pourquoi ces locataires sont souvent à conserver

Là où un locataire particulier sous bail classique pourrait manquer un paiement pendant un mois difficile, un bail payé par une entreprise rencontre rarement ce problème. Le loyer provient d'un compte d'entreprise, pas d'un compte personnel, et l'employeur du locataire a tout intérêt à ce que l'arrangement se poursuive sans accroc. Sur le portefeuille parisien d'Imodirect, les locations gérées de façon professionnelle affichaient un taux d'impayés d'environ 1,6 % en octobre 2025, contre une moyenne de 3,5 % pour l'ensemble de Paris et de l'Île-de-France sur la même période.

Pour un propriétaire qui a sécurisé ce type de locataire, la conversation autour du renouvellement porte souvent moins sur le loyer que sur la mise à jour des documents pour qu'ils suivent la relation. Un bail Code civil rédigé un peu rapidement la première fois mérite d'être renforcé au moment du renouvellement, plutôt que remplacé. Si vous hésitez encore entre un bail Code civil et un bail résidentiel classique pour votre situation, notre guide sur la location d'un appartement à Paris pour un étranger détaille la comparaison entre les deux.

Une remarque pratique pour ce type de bail : les assurances garantie loyers impayés (GLI) classiques ne couvrent pas les baux Code civil. Les propriétaires s'appuient généralement sur un engagement de garantie de la part du locataire ou de son employeur, ce qui est une raison supplémentaire de soigner la rédaction dès le renouvellement.

Pour les propriétaires qui gèrent un bien parisien depuis l'étranger, le renouvellement de bail est l'un des moments où disposer d'un interlocuteur local fait le plus de différence.

Rédaction du bail et vérification de conformité

Relocation in Paris examine le bail existant avant l'échéance du renouvellement, en vérifiant que le loyer respecte toujours l'encadrement des loyers, que les éventuelles restrictions liées au DPE sont prises en compte, et que la clause d'indexation correspond bien à ce qui est réellement appliqué. Pour les baux Code civil, c'est aussi le moment de renforcer les termes rédigés un peu rapidement lors de la signature initiale, en particulier sur la durée, le mécanisme de renouvellement et les conditions de sortie.

Gestion continue de la relation avec le locataire

Au quotidien, Relocation in Paris gère les régularisations de charges, l'encaissement du loyer et la communication avec le locataire, afin que la note de renouvellement arrive à temps, sous la bonne forme, et de la part d'un interlocuteur que le locataire connaît déjà. Pour les propriétaires qui souhaitent une vision plus complète, notre service de gestion locative pour propriétaires à Paris détaille l'étendue de l'accompagnement proposé.

Dans la plupart des cas, rien n'a besoin d'être resigné, mais quelques points méritent d'être vérifiés une fois le renouvellement effectif.

Quand un nouveau document de bail est-il utile

Une reconduction tacite ne nécessite aucun nouveau document, et vouloir en imposer un à un locataire satisfait des conditions actuelles peut créer des tensions inutiles. Un nouveau document devient utile principalement lorsque quelque chose a réellement changé : une révision de loyer qui doit être consignée clairement, un changement dans les occupants du logement, ou une mise à jour du DPE qui affecte les obligations futures.

En cas de doute, une simple confirmation écrite des conditions renouvelées, même un court courrier faisant référence au bail existant, suffit généralement à éviter toute ambiguïté par la suite.

Déclaration fiscale après un renouvellement

Le renouvellement ne change pas la façon dont les revenus locatifs sont déclarés, mais c'est un bon moment pour vérifier que rien n'a dérapé. Si le loyer a été révisé, le nouveau montant doit être pris en compte à partir de sa date d'effet, sans rétroactivité ni arrondi informel. Les propriétaires non résidents en France, ou ceux qui ne savent pas comment classer les revenus issus d'un bail Code civil, trouveront les règles applicables dans notre guide sur la fiscalité des revenus locatifs pour les biens parisiens.